不動産売却における税金対策とは？取得費や譲渡費用を把握しよう

この記事のハイライト

●取得費が不明の場合にも、契約書や領収書以外で取得費を証明できる場合がある

●譲渡費用に含まれる項目は、不動産売却のために直接支払ったお金のみ

●相続不動産を売却する場合は、相続税を取得費に加算できる特例がある

目次

不動産売却で利益（譲渡所得）を得ると、譲渡所得税という税金がかかります。
ここでいう利益とは不動産の売却価格自体を指すのではなく、売却価格から取得費や譲渡所得などを差し引いた金額のことです。
譲渡所得税として税金が課されるのも、差し引いたあとの純粋な利益の部分に対してとなります。
譲渡所得を求めるための計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、取得費や譲渡費用が増えるほど譲渡所得の額は少なくなり、譲渡所得税の税金対策になると考えておきましょう。

取得費が不明な場合の対策とは

取得費とは、不動産を購入したときの代金や、購入の際の手数料などのことです。
そのため、不動産の購入から時間が経過している場合や、相続された不動産だった場合などは、取得費が不明というケースも珍しくありません。
取得費が不明の場合の対策としては、次のような方法があります。
取得費が不明な場合の対策1：概算取得費として計算する
購入時に支払った手数料の領収書などを紛失しており、取得費が不明の場合の対策として、不動産売却価格の5％にあたる額を取得費として計算します。
実際の取得費を計算する「実額取得費」に対し、「概算取得費」と呼ばれる方法です。
細かい領収書などがなくても取得費を計算することができるため、取得費が不明の場合によくとられる対策といえます。
ただし、ほとんどの場合は実額取得費で税金を計算する場合よりも納税額が多くなってしまうと考えておきしょう。
取得費が不明な場合の対策2：取得費を証明できる資料を探す
原則として、実額取得費を計算するためには不動産を購入した際の売買契約書や領収書が必要です。
しかし、契約書や領収書がなくても、それ以外の資料で不動産の購入価格を証明できれば実額取得費での計算を認められるケースがあります。
取得費の証明に有効とされている資料の例は、次のとおりです。

• 不動産購入価格を出金したことが証明できる銀行通帳
• 住宅ローンの支払い状況がわかる銀行通帳
• 住宅ローンの契約書のコピー
• 抵当権の設定額が記された全部事項証明書

これらの資料を可能な限り集めて、紛失理由を記した申述書とともに確定申告をおこないましょう。
税務署から資料の信ぴょう性があると判断されれば、取得費として認められます。
さらに信ぴょう性を高めるための対策として、土地に対しては「市街地価格指数」を、建物に対しては「建物の標準的な建築価額表」をもとした推定価格を記載すると、より効果的です。

譲渡所得税の税金対策のためには、取得費だけでなく譲渡費用を正しく計上することが大切です。
譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった費用のことをいいます。
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用に含まれる主な項目は、下記のとおりです。

• 不動産売却時の仲介手数料
• 不動産売却時の売買契約書に貼付した収入印紙（印紙税）
• 不動産売却時の登録免許税と司法書士への報酬
• 不動産売却のためにおこなった土地測量費
• 不動産売却のための建物解体費
• 不動産売却のために支払った立ち退き料
• 売買契約の締結後、さらに高額で売却するために契約解除をした際の違約金

譲渡費用は、不動産売却のために直接必要になったお金のことです。
そのため、不動産のメンテナンス費や固定資産税などは譲渡費用として認められません。
また、土地の測量費や解体費に関しても、不動産売却とは関係のないタイミングで実施した場合は譲渡費用に含まれないので注意してください。
譲渡費用に含まれないもの
以下の項目に関しても、譲渡費用とは認められません。

• 抵当権の抹消費用
• 住み替え先の購入費やリフォーム費
• 売却する不動産からの引っ越し代
• 不動産売却のための交通費や宿泊費

譲渡費用の項目に関しては判断が難しいものも多いため、不安が残る場合には税務署に相談してみましょう。

不動産売却での譲渡所得を計算する際、取得費に加算できる項目は下記の通りです。
取得費に含まれるもの

• 不動産購入時の仲介手数料
• 不動産購入時の売買契約書に貼付した収入印紙（印紙税）
• 不動産購入時の登録免許税と司法書士への報酬
• 不動産購入時の不動産取得税
• 不動産購入時の搬入費
• 不動産購入時におこなった建物解体費
• 不動産購入時におこなった整地費用、下水道の設置費用

譲渡所得を減らして税金対策するためには、これらの項目を漏れなく計上することが大切です。
また、リフォーム費用についても取得費に加算することができるため、増改築などをおこなった場合には忘れずに取得費として計上しましょう。
リフォーム費用は金額が大きくなるケースが多いので、税金対策として大きな効果が期待できます。

取得費加算の特例とは

相続した不動産を売却するのであれば、「取得費加算の特例」を利用できる場合があります。
取得費加算の特例とは、相続税の一部を取得費に加算できる特例のことです。
取得費に加算できる相続税の額は、以下の計算式で求めましょう。
取得費に加算できる相続税額＝相続した不動産の課税価格／相続税課税価格×相続税納付額
相続税のすべてを取得費に加算できるわけではないので注意してください。
特例の適用条件
取得費加算の特例を適用するには、次の条件を満たしている必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• 相続税が課されていること
• 相続税の申告期限から3年以内に売却すること

相続税の申告期限は、相続が開始されてから10か月です。
そのため、相続から3年10か月以内に売却することが条件となっています。
相続人が複数いる場合などは遺産分割協議が長引く可能性もあるので、余裕をもって売却を進めてください。
また、相続税には基礎控除があり、多くの方は控除額内におさまるため、実際に相続税を支払う方は全体の8％ほどとされています。
当然ながら、相続税が課されなければ税金対策として取得費加算の特例を利用することはできません。
取得費加算の特例の必要書類
取得費加算の特例を利用するには、税金の額を確定させる確定申告の際に、必要書類を提出します。
確定申告書とともに、次の書類を用意しましょう。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）や、株式などにかかわる譲渡所得などの金額の計算明細書

確定申告の手続きについては不慣れな方が多いため、不動産会社や税理士に相談しながら期限内に確実に手続きを進められるようにしましょう。