住宅ローンが残っている不動産の売却について、お悩みの方はいませんか？
または、不動産売却にはどの程度の費用がかかるのかと不安な方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法や、不動産売却にかかる費用の種類、そして仲介手数料についても解説します。
群馬県太田市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
目次
住宅ローンの返済が残っている不動産でも、売却することは可能です。
ただし、基本的には住宅ローンの残債を完済して抵当権を外してからでなければ、不動産を売却することはできません。
まず、抵当権を抹消しなければ不動産を売却できない理由について理解しておきましょう。
抵当権とは、住宅ローンの融資をおこなった金融機関が、不動産を担保にできる権利のことです。
もし住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関は担保にしていた不動産を売却して残債の回収をおこないます。
そのため、抵当権は住宅ローンを完済するまで抹消することができません。
不動産売却時に住宅ローンの残債があったとしても、不動産を売却したお金で住宅ローンを一括返済できるのであれば、通常の不動産売却を進めることができます。
しかし問題は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できないケースです。
不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている状態のことを、オーバーローンと呼びます。
住宅ローンの返済中に不動産売却を検討されている方は、まずオーバーローン状態になっているのかどうかを確認しましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法には、次の選択肢があります。
上記の方法で確認ができない場合には金融機関に直接問い合わせるという方法もありますが、金融機関への問い合わせは時間がかかってしまうケースが多いので注意してください。
ローン残債がわかったら、次は不動産がどの程度の価格で売却できるのかを確認する必要があります。
不動産会社に不動産査定の依頼を出しましょう。
査定で提示されるのはあくまでも「予想される売却価格」ですが、査定額と住宅ローンの残債を比較してオーバーローンか否かを判断することになります。
オーバーローンにならないのであれば、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済し、不動産売却を進めます。
その際、次のことに注意しましょう。
「売り先行」で2重ローンを防ぐ
新居を購入して住み替えを予定しているのであれば、なるべく「売り先行」で売却を進めましょう。
売り先行とは、新居の購入よりも自宅の売却を先に済ませる方法のことです。
先に新居を購入してしまうと、現在の家の住宅ローンと、新居の住宅ローンを2重で支払う期間ができてしまいます。
2重ローンを防ぐだけでなく、今後の資金計画を立てやすいという点も売り先行のメリットです。
リースバックという選択肢もある
リースバックとは、不動産を売却したあとも同じ家に住み続けられる不動産売却方法です。
不動産の売却後に買主と賃貸借契約を結び、その家の借主となって家賃を支払いながら居住を続けます。
住み替えが目的ではなく、資金面の理由で不動産売却を検討している方にはメリットの多い選択肢ではないでしょうか。
「慣れ親しんだ家を離れたくない」「売却したことを周囲に知られたくない」「子どもを転校させたくない」といった希望をかなえる売却方法です。
オーバーローンになることがわかったら、いずれかの方法でローン残債を完済する必要があります。
オーバーローンの不動産を売却する方法1：自己資金で補う
不動産の売却価格だけでは完済できなかった部分を、貯蓄などの自己資金で補う方法です。
自動車などを売却して返済にあてるという選択肢もあります。
もっともわかりやすい解決方法ではありますが、今後の生活を見据えて必要な費用は確保しておくようにしましょう。
不動産売却にも仲介手数料などの費用が必要になるため、注意が必要です。
オーバーローンの不動産を売却する方法2：住み替えローンを利用する
不動産売却と同時に新居の購入を考えているのであれば、住み替えローンを利用できる場合があります。
住み替えローンとは、売却する不動産で支払い切れなかったローン残債を、新たに購入する不動産のローンに上乗せして組む住宅ローンのことです。
オーバーローンの状態でも抵当権を外すことができる方法の一つですが、これまでの住宅ローンに新たな住宅ローンが加わるため、返済状況はより厳しくなるといえるでしょう。
そのため、可能な限りは自己資金で補う方法をおすすめします。
続いて、不動産売却時に必要な費用の種類について解説します。
抵当権を抹消するための登記費用と、手続きを依頼する司法書士への報酬が必要です。
費用の目安は、抵当権抹消費用と報酬を含めて2万円から3万円程度だと考えておきましょう。
売買契約締結時には、契約書に貼付するための印紙税がかかります。
また、不動産売却で利益を得た場合に限り、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
金融機関で住宅ローンを一括返済する際、手数料が必要となる場合があります。
金額は金融機関によって異なりますが、相場の目安としては1万円から3万円ほどです。
不動産売却にかかる費用の種類3：引っ越し費用
リースバックを利用する場合をのぞき、新居への引っ越し費用が必要です。
退去日までに新居が決まっていなければ、一時的に仮住まいへ入居することになります。
その場合は引っ越し代も倍かかってしまうことになるので注意しましょう。
不動産売却にむけてリフォームやハウスクリーニングなどを実施する場合は、その費用が必要です。
また、土地だけにして売却をする場合にも、解体費用や土地の測量費が必要になります。
不動産売却を仲介した不動産会社に支払う費用です。
具体的な内容については次章でご説明します。
続いて、不動産売却時に必要な費用の種類について解説します。
抵当権を抹消するための登記費用と、手続きを依頼する司法書士への報酬が必要です。
費用の目安は、抵当権抹消費用と報酬を含めて2万円から3万円程度だと考えておきましょう。
売買契約締結時には、契約書に貼付するための印紙税がかかります。
また、不動産売却で利益を得た場合に限り、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
金融機関で住宅ローンを一括返済する際、手数料が必要となる場合があります。
金額は金融機関によって異なりますが、相場の目安としては1万円から3万円ほどです。
不動産売却にかかる費用の種類3：引っ越し費用
リースバックを利用する場合をのぞき、新居への引っ越し費用が必要です。
退去日までに新居が決まっていなければ、一時的に仮住まいへ入居することになります。
その場合は引っ越し代も倍かかってしまうことになるので注意しましょう。
不動産売却にむけてリフォームやハウスクリーニングなどを実施する場合は、その費用が必要です。
また、土地だけにして売却をする場合にも、解体費用や土地の測量費が必要になります。
不動産売却を仲介した不動産会社に支払う費用です。
具体的な内容については次章でご説明します。