「不動産売却をするとどのくらい税金がかかるのだろう」とお悩みではありませんか。
不動産売却で利益を得た場合は譲渡所得税が課されますが、条件を満たせば特例控除が受けられます。
この記事では不動産売却に際してかかる譲渡所得税を、譲渡益または譲渡損失が出た場合にわけてご説明し、その他に課される税金の種類についても解説します。
群馬県太田市周辺で不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。
目次
不動産売却で利益が出た場合、その額に応じて復興特別所得税を含めた所得税と住民税が課されます。
その所得税と住民税を総称して「譲渡所得税」と呼ぶことが多いです。
譲渡所得税は給与所得などそのほかの所得とは切り離して税額が計算される「分離課税方式」となっています。
ここでは譲渡所得税を知るために欠かせない譲渡所得と課税譲渡所得について、またその計算方法をご説明いたします。
譲渡所得とは不動産を売却して得た利益のことを指します。
売却した金額そのものが譲渡所得となるわけではなく、売却した金額からかかった費用を除いたものが譲渡所得として計算されます。
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費とはその不動産を手に入れるためにかかった購入金額や仲介手数料などのことです。
書類を紛失してしまい購入金額などがわからないときには、売却代金の5％が取得費として計算されます。
譲渡費用とは不動産売却のためにかかった諸費用のことで、仲介手数料などがこれに該当します。
譲渡所得を計算した結果、プラスの数字となった場合は譲渡益が出たと判断します。
しかしその譲渡益そのままに税金が課されるわけではありません。
不動産売却に関連して受けられる複数の特別控除があるため、条件に当てはまれば譲渡所得から控除額を差し引くことが可能です。
譲渡所得から特別控除の額を引いたものが課税譲渡所得です。
課税譲渡所得は以下の式で計算できます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
代表的な特別控除には、マイホームを売却したときに受けられる「3,000万円特別控除」などがあります。
条件を満たせば譲渡所得から3,000万円の控除が受けられるため、課税譲渡所得は大きく下がることになるでしょう。
課税譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡所得税の支払いはありません。
プラスとなった課税譲渡所得の金額をもとに税金が課されます。
不動産を売却した結果、譲渡所得がプラスとなった場合は「譲渡益が出た」と判断します。
反対に、譲渡所得がマイナスとなった場合は「譲渡損失が出た」ということになります。
ここでは譲渡益が出た場合と、譲渡損失が出た場合のそれぞれの税金についてご説明いたします。
譲渡益が出た場合に課される譲渡所得税は、所有年数が5年を超えているかどうかによって税率が異なります。
5年を超えていれば長期譲渡所得とみなされ、税率が低くなります。
不動産売却によって譲渡益が出た場合は、受けられる特例控除がないか調べてみましょう。
前述した「3,000万円の特例控除」は、マイホームを売却した場合に利用できることが多く、控除額も大きい制度です。
また、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、課税譲渡所得の6,000万円までの部分に対し、所得税と住民税の軽減税率が適用される特例もあります。
これら3,000万円の特例控除と軽減税率の特例は併用することもできます。
譲渡所得税は得た利益に対して課されるもののため、損失が出ているなら支払う必要はありません。
普段確定申告をしない会社員などの方は、不動産売却で譲渡損失が出ているなら確定申告をしなくても問題ありません。
マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合は、条件に当てはまればその年の他の所得からその損失を差し引きする「損益通算」をすることができます。
たとえば年収500万円の方に1,000万円の譲渡損失が出たケースで考えてみましょう。
不動産売却をした年の所得から損益通算すれば、その年の課税所得は0円となり、所得税も住民税もかからなくなります。
また、それでも500万円の譲渡損失が残っているため、それは翌年の所得からも繰り越して控除できます。
この特例を適用させるためには、確定申告が必要なのでご注意ください。
不動産売却では住民税や所得税といった譲渡所得税の他にも、以下のようにかかる税金があります。
それぞれについてご説明いたします。
不動産売却における印紙税とは、売買契約書の作成に際して課される税金のことです。
不動産の取引金額が高いほど印紙税も高くなるように金額が定められています。
売却金額と印紙税額の一例をご紹介いたします。
切手のような見た目の印紙を購入して貼り付け、消印されることで納税します。
不動産売却の際におこなう名義変更で必要となるのが登録免許税です。
不動産売買では複数の登記が必要で、買主が負担するものと売主が負担するものがあります。
不動産の所有権を買主に移す所有権移転登記は買主がおこない、その登録免許税も買主が負担します。
売主が負担するのは、売却する不動産に対する抵当権抹消登記の費用です。
住宅ローンを契約して購入した不動産には抵当権が設定されているため、引き渡し前にその抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権抹消登記のための登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
土地と建物はそれぞれ別の不動産として考えられるため、一戸建ての抵当権抹消登記では土地と建物で2件の不動産として計算し、2,000円の登録免許税が必要です。
また、土地を分筆している場合はその件数分の抵当権抹消登記が必要です。
不動産売却に際して支払う不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬には消費税が課されます。
また、マイホームなどの居住用の不動産ではなく、投資用の不動産を事業として売却する場合は、不動産売却自体にも消費税が課されることもあるため注意が必要です。