不動産売却には、さまざまな注意点があります。
どのような事情で売却するのかによっても、気を付けたいポイントが異なります。
そのため不動産売却を決めたら、計画的に準備を進める必要があるでしょう。
そこで不動産売却をするなら知っておきたい注意点や、手続き方法のポイントをご紹介します。
群馬県太田市で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。
相続をともなう不動産売却は、相続人が複数いるのかどうかで注意点が異なります。
相続人が1人しかいない場合は、単独相続として扱われます。
そのため不動産売却の際も、一般的な流れで売買契約を締結することが可能です。
しかし2人以上になると、遺産分割協議によってどのように遺産を分配するのかを決めなければなりません。
遺産分割協議とは、相続財産の分割方法についての話し合いを意味します。
まずはすべての財産を目録にまとめ、遺言書があればそれに従い分割します。
なお相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる方法で遺産分割することも可能です。
そのため遺言書がない場合や、遺言書と異なる割合で分割する場合は、遺産分割協議をおこなう必要があります。
不動産の分割にあたっては、おもに以下の方法でおこないます。
現物分割：現物のままで分割する
換価分割：現金化してから分割する
不動産は現物のままだと、平等に分割するのは難しいケースが少なくありません。
そのため不動産売却により現金化し、換価分割するケースが多く見られます。
相続した不動産を売却するときの流れは、以下のとおりです。
不動産売却は、登記簿上の所有者がおこなうのが原則です。
そのため相続人が複数いる場合は、相続人全員の同意を得なければなりません。
そこで気を付けたい注意点として、全員が不動産売却に賛成しているかどうかの意思確認が必要です。
また売買手続きをスムーズに進めるため、手続きをおこなう代表者を決めておくと良いでしょう。
委任状を作成しておけば、相続人全員が立ち会えなくても代表者（受任者）だけで不動産売却の手続きが可能です。
不動産売却では、不動産会社と媒介契約を締結します。
3種類ある媒介契約は、それぞれどのような特徴や注意点があるのかを確認していきましょう。
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介依頼できる方法のことです。
自身で買主を見つけた場合（自己発見契約）は、不動産会社を通さずに売買契約を締結できます。
またレインズに物件情報を登録する義務がないため、周囲に気付かれずに不動産売却を進めたい方に向いています。
一方で販売状況についての報告義務もないため、不動産会社の活動状況は自分で確認しなければなりません。
またレインズに登録しない場合は物件情報が広がりにくく、売却にも時間がかかる恐れがあるのが注意点です。
専任媒介契約とは、1社とのみ媒介契約を締結する方法のことです。
また自己発見契約についても、不動産会社を通さずに取引できます。
このほか不動産会社は、販売状況について2週間に1回以上報告しなければなりません。
さらに媒介契約を締結したら、7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。
そのため、早期の売却を目指す方におすすめの方法です。
専属専任媒介契約とは、1社とのみ媒介契約を締結する方法のことです。
ただし自己発見契約であっても、不動産会社を通して取引しなければならないのが注意点です。
一方で不動産会社は、販売状況について1週間に1回以上報告しなければなりません。
またレインズには、5日以内に登録する義務があります。
そのため早期売却をご希望の方や、不動産会社の手厚いフォローを期待する方は、専属専任媒介契約がおすすめです。
どの種類を選んでも、媒介契約を締結しただけでは仲介手数料などの費用は発生しません。
しかし売却活動の方法は、媒介契約の種類や不動産会社によって異なるのが注意点です。
そのため仲介依頼先を決めるときは、どのような方法で売却活動を進めるのかを確認するようにしましょう。
人気エリアに所在する物件なら、一般媒介契約でもスムーズに買主が見つかるかもしれません。
しかし販売状況について、自分から確認しないとなかなか情報を把握しにくいのが注意点です。
そのため売却を急いでいる方や、相続で取得したため遠方から売却を進めたい方などは、定期的な報告を受けられる専任系の媒介契約がおすすめです。
不動産売却の方法には、仲介による売却と不動産会社による買取の2種類があります。
それぞれのどのようなメリットがあるのか、注意点とともに確認していきましょう。
不動産会社の仲介による売却は、相場に近い価格で売れる可能性が高いのがメリットです。
ただし注意点として、実際の価格は買主との交渉により決まることが挙げられます。
必ずしも希望価格で売れるとは限らないため、早期売却を目指す方は注意してください。
なるべく早く・高く売りたい場合は、以下の注意点に気を付けて売却活動を進めるのがおすすめです。
不動産売買が活発なシーズンをねらう
一般的に不動産の需要が高まるのは、新年度を控えたシーズン（1月～3月）か転勤の多いシーズン（9月～10月）です。
そこで売り出したいシーズンの、1～2か月前には売却準備を進めましょう。
適正な価格で売り出す
売り出し価格は売主が決められますが、適正価格でないとなかなか成約に至りません。
もし相場よりも高く売り出して値下げを繰り返せば、購入希望者はさらなる値下げを期待し、購入判断も遅れてしまいます。
結果として売却期間も長引くため、はじめから適正価格で売り出すのがおすすめです。
内覧対応を徹底する
不動産売却が成功するかどうかは、内覧によって大きく変わります。
室内の清掃や荷物の整理を徹底するのはもちろんのこと、可能であれば内覧に立ち会うようにしましょう。
買主からの質問に答えたり、所有者しか知らない魅力を直接アピールしたりできます。
不動産会社が買主となる買取は、早期の不動産売却が可能なメリットがあります。
そのためすぐに現金化したい方は、買取を検討するのがおすすめです。
たとえば売却金を相続税の支払いに充てる必要がある場合や、転勤で引っ越しの期限が迫っている場合でも、スムーズに取引できるのも買取のメリットです。
また不動産会社は、物件を再販売する目的で買取します。
その際はリノベーションなどで付加価値をつけて販売するため、そのままの状態では売れない古い建物などでも買取が可能な場合もあります。
ただし売却と比較して、価格が低くなりやすいのが注意点です。