不動産売却をする際の最初のステップとしておこなわれるのが査定です。
この不動産売却の査定方法には、2種類の方法があるのはご存知でしょうか。
ここでは、査定方法のそれぞれの違いや特徴、使いどころなどを群馬県太田市を中心に不動産売却をしているエムズ不動産がご説明していきます。
目次
不動産売却における査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類の査定方法があります。
それぞれの方法に特徴がありますので、目的に応じた違いをご紹介していきます。
机上査定とは、現地に行くことなく登記簿謄本などの公的書類を参考に査定額を算出するものです。
謄本の他にも、近隣の取引事例や測量図から地形や接道なども参考にしていきます。
このため、周辺に取引事例が多い場所では参照するデータ数も多いため、より正確に数値を出すことができます。
机上査定の特徴
机上査定の一番の特徴は、不動産会社に査定の相談をしてから直ぐに査定額を算出することができるという点です。
登記簿謄本はネットでも取得することができますので、相談をいただいた後に不動産会社で取得し、数値やデータを元に査定額を算出できます。
そのため、完全に売却するか決める前の段階の「どのくらいで売り出すことができるか」を知りたい方や物件が遠方のため直ぐには行けない方には非常に向いている査定方法です。
訪問査定とは、机上査定に加えて実際に物件を見させていただき、現地の状況を細かく調べて査定額を出す方法です。
現地を視察する必要がありますので、立ち会いの必要や査定に時間がかかることがあります。
しかし、机上査定よりも正確な数値を出していくことができます。
具体的には、建物の設備等の劣化具合や日当たり、騒音など建物の状況や環境を見て算出していきます。
この時に、査定額が下がるのを恐れて不備等を隠すことは、お引き渡し後などにトラブルの原因になりますので、絶対に控えてください。
不動産売却には、売却と買い取りという2種類の方法があります。
売却とは
売却とは、買い手が見つかるまで売りに出し続けることで、市場の取引価格にて売り切ることができます。
しかし、必ず売れるという保証はなく、物件によっては長引くこともありますし、直ぐに売れる場合もあり、不明確な点があります。
買い取りとは
対して、買い取りとは不動産会社が売却している物件を購入するということです。
不動産会社が購入してくれるので、確実に売り切ることができる反面、不動産会社も購入後に運用したり、独自の方法で売りに出したりしますので、市場価格よりも低い金額での売却になるケースが多くなります。
しかし、売主としては確実に売り切ることができますので、急いで不動産を売却しないといけない状況においては非常に有効的な方法になります。
不動産売却の査定を不動産会社に出す前に、ご自身でも価格相場を把握しておくと良いでしょう。
しかし、どのように価格相場を調べれば良いかわからないという方向けに価格相場を調べる方法をご紹介します。
通称レインズと呼ばれる不動産会社が閲覧できる不動産物件を登録するサイトの消費者向けのサイトです。
レインズに登録されていた不動産物件の成約価格などの取引事例を公表していますので、査定額の参考にもできます。
マンションと戸建ての間取りや地区年数などの条件を入力することで、直近一年の取引事例を参照することができますので、相場感を把握するためにも確認しておくべきサイトの一つです。
土地情報総合システムとは、国土交通省が運営している不動産の取引事例を掲載しているサイトです。
各種条件を元に地図上で近隣の取引価格を確認することができますので、見やすくなっております。
また、同サイト内において、地価公示も調べることもできますので、公的価格を知ることができます。
取引事例と公示地価の両面から査定額の相場を知ることができ大変参考になるサイトです。
ただし、公示地価からはマンションや戸建ての査定相場を算出するのは難しく、土地の相場を知るには公示地価が最適となっております。
成約事例ほどではありませんが、実際に売りに出されている価格相場を知ることも大切です。
売出中の物件相場を知るためには、各物件情報サイトにて近隣の物件の価格を検索します。
近隣で売出中の物件価格を知ることで、近隣よりも安い価格設定にするなどの参考値にすることができます。
査定や相場の調査が大切だということについてご説明してきましたが、査定をしてもらうのに費用はかかるのでしょうか。
ここは不動産会社によって異なりますが、弊社の場合、不動産売却の査定依頼は無料で承っております。
査定をご依頼後、査定額や査定方法、ご対応等についてご納得いただけましたら、媒介契約を結び実際に売却活動に入っていきます。
もし、今の不動産売却後に新居を購入される予定（住み替え）でしたらなるべく売却依頼と購入先探しは同じ会社にご依頼する方がメリットは大きいです。
不動産売却後に新居を購入するとなると、売却をしながら新居探しをすることになります。
売却と購入がスムーズにおこなえることが大切になってきます。
多くの方は、住宅ローンが残っている状態での売却となるかと思いますので、その際はとくに同じ会社に依頼する方がスムーズに住み替えがおこなえます。
不動産売却と購入を同時におこなう場合
不動産の売却は、住宅ローンを残して売却することができません。
基本的には、売却時に住宅ローンを完済する必要があります。
物件の売却金額をそのまま残債の返済に当てて、完済したりまた一部完済しきれない場合も出てきます。
その際に使用できるのが、住み替えローンです。
売却価格で残債を返済しても残ってしまった金額をそのまま新居の購入費用に上乗せしてローンを組むことができるシステムです。
この場合、不動産売却と購入を同時におこなう必要があるため、それぞれの流れを合わせるためにも同じ会社で流れや手続きを進めてもらう方がスムーズに取引がおこなえます。
基本的には、今までの流れや手続き方法、安心感という面においても不動産売却と購入は同じ会社に依頼した方がメリットは大きいです。
ただし、「買い先行」とも呼ばれる新居を先に購入して、ゆっくり売却をおこなう場合においては、タイミングや手続きを揃える必要がありませんので、必ずしも同じ会社に依頼しなくても大丈夫です。
査定はしてみたが、家の不備や不満点、または周りに売却することを知られたくないなどの情報は、査定を依頼する時には必ず伝えるようにしてください。
不動産には契約時に発行される重要事項説明書と売買契約書や建物の状況を記載した書類があります。
これらの書類には、不動産に関する注意書きや特徴が書かれております。
記載されている内容によっては、査定価格に影響があるものもありますので、訪問査定で不動産会社の人と立ち会う際には必ず書類の有無は確認しておきましょう。
またこれらの書類は、売却成立時にも使用いたしますので、もし査定時に直ぐにご用意できない場合は、売却中には必ず確認しておきましょう。